中国正迎来老龄化趋势的加速发展，老龄人口不断增长。
根据国家卫健委的预测，在“十四五”时期，60岁及以上的老年人口将超过3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。预计到2035年左右，60岁及以上的老年人口将超过4亿，占总人口的比例将超过30%，进入重度老龄化阶段。
在各行业争相进军的“银发经济”竞赛中，养老市场的床位供给迎来了巨大的增长。
根据克而瑞的数据，2023年中国康养企业的养老床位规模排名前50的企业总共拥有53.7万张床位，其中前20家企业占据了市场的67.7%份额。
房地产企业作为养老市场的主要参与者之一，目前在床位供给方面仍面临着一些挑战。
养老市场近年来展现出巨大的增长潜力，预计2023年将成为养老产业的关键一年。
根据克而瑞的预测，2023年养老产业规模将达到9.9万亿元，到2025年将突破12万亿元，2030年更将超过20万亿元。养老产业在未来5年内有望进入产业爆发期。
各类企业正从多个角度加速进入养老产业。根据克而瑞发布的《2023中国康养企业养老床位规模TOP50》报告显示，中国养老市场的床位供给正迎来爆发式增长。
排名前50的企业共有53.7万张在建和运营的养老床位。其中，拥有超过3万张养老床位的企业有3家，1万至3万张床位的企业有13家，0.5万至1万张床位的企业有25家，半数企业的床位规模在0.5万至1万张之间。此外，有9家企业的床位规模低于0.5万张。
与此同时，养老市场的集中度进一步提升。根据企业床位集中度数据，前三家企业的床位数量占排名前50强的比例为28.2%，前十家企业的床位总规模占比为46.8%，前二十家企业在市场中的比重达到67.7%，显示出行业集中度不断增加。
从企业类型的角度来看，民营企业在养老市场布局中占据主导地位。从排名前50的企业中可以看出，民营企业的养老床位总数达到了35.4万张，占比达65.8%。而国有企业和中央企业（包括国有资本控股企业）的养老床位总数约为18.4万张，占比34.2%。随着地方性中央企业的探索，这一比例有望进一步上升。
在养老产业中，险资企业的角色也在发生变化，他们正迎来新的转向。
在排名前50的企业中，险资企业占据了9个席位。其中，泰康人寿拥有8.3万张床位，占排名前50的总床位数的15%，表现出明显的领先地位。这得益于泰康在房地产和养老服务方面的积极布局。与此同时，其他险资企业也在养老领域加速布局，特别是在2022年，险企进军养老服务领域的速度显著加快。
险资企业之所以在养老产业中发挥重要作用，是因为其具有较低成本的资金和长周期的投资特点，与养老产业的特点相匹配。险企的养老布局有望为其提供新的增长动力。
然而，尽管房地产企业是养老市场的重要参与者之一，但他们仍然面临一些挑战。
首先，融资问题仍然是一个重要挑战。在房地产企业主业资金紧张的情况下，如何获得长期低成本的资金，以及如何形成良好的融资闭环，是发展养老产业的难题。
其次，运营服务能力不足是另一个问题。房地产企业的运营模式通常较快速，但传统的模式并不完全适用于养老产业，因此在养老运营服务方面需要进行补强。
此外，房地产企业还需要改变他们的营销方式。养老项目需要持续性的市场推广，与传统房地产项目的阶段性营销有所不同，这需要开拓新的有效渠道。
人才问题也是房地产企业需要解决的难题。养老项目需要涵盖多个领域的人才，包括规划设计、建设销售、医疗护理等方面的人员，而目前这些人才相对稀缺。
最后，养老产业的盈利困境也是一个需要克服的问题。养老产业投资回报周期长，所需资金量大，除了建设投资外，后期的设施维护、医疗护理等都需要大量资金支持。现有的资金来源主要有自有资金、外部借款和银行贷款，这对于房地产开发商来说可能会产生较大的还款压力。
总的来说，随着政策和市场需求的双重推动，中国养老产业正迎来投资的爆发期，各类企业正在加速进入，并且市场正在逐步形成多元化的格局，行业集中度也在逐步提高。
虽然人口老龄化为房地产企业进入养老产业提供了机遇，但市场容量仍有提升空间。房地产企业在养老市场的布局仍然需要克服一系列挑战。
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