郑美玲

2023年中国百城建筑新地标:市场挑战与希望

郑美玲 政策 2023-09-02 151浏览 0

2023年8月30日,广州和深圳同时宣布了“认房不认贷”政策,而且没有任何额外条件。这一政策的出台引起了人们对其他特大城市的关注。

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正如郁亮在8月31日的万科中期业绩发布会上所言,市场显然陷入了一种困境。地产行业的从业者们都渴望尽快扭转这种颓势。

在8月28日,中债数据显示,多只万科债券的中债隐含评级出现了调整,从原来的AAA-降至AA+。这一调整是根据债券当前市场价格推算出的实际风险等级,通常用于衡量发行人的信用风险。尽管AA+仍然是一个良好的信用等级,但众所周知,更高的债券评级更有利于借款人。

然而,这并不代表万科出现了什么问题。今年7月,万科成功发行了80亿元的3年期债券,但5年期债券并未成功发行。这显示出市场中的情绪:即使是像万科这样稳健的公司,市场也不愿意再长期向房地产领域提供资金支持。

投资房地产的决策已经开始脱离了公司的财务基本面,这是一个不利的迹象。

长期以来,房地产一直是信贷的代名词,资金方纷纷向房企提供贷款;然后,按时支付利息可以证明财务状况稳健;而现在,要让债权人放心,除了提前偿还本息外似乎别无选择。甚至有一家财务表现相当稳健的房企提前偿还债务后,仍有传言称其“即将出事”,这令人不禁啼笑皆非。

无需责怪金融机构的管理人员,他们的行为只是市场预期的一种集体反映。当他们看到房地产企业的销售回款一直在下滑,但没有回升的迹象,出现问题的房企则不断出售资产以还债,他们很难再相信房地产企业将来会有稳定的现金流。没有稳定的现金流,又怎么能够偿还债务呢?既然知道偿还债务困难,为什么还要借钱给你呢?这是一个非常基本的道理,就连一般的小生意人也能明白。

对于一个濒临债务危机的房企来说,拥有多个三四线城市项目是一种负担。我有一个朋友负责处置这些资产,他曾经羡慕那些主要项目位于一线城市的房企,因为金融机构相信一线城市或特大型城市的房价会持续上涨,因此资产处置相对容易。然而,现在风向已经改变,金融机构开始担心一线城市和特大城市的房价不稳定,因此资产处置也变得更加困难。

对于房企来说,现金流就像一个资金池,一边是投资权益收入、销售回款收入、融资现金流收入,一边是拿地支出、工程款项支出、对外投资支出、偿债本息支出以及日常运营支出。过去,拿地支出是最大的项目,但现在,大多数民营房企几乎不再购置土地,因此最大的支出项目已大幅减少,但为什么现金流状况仍然没有改善呢?

答案仍然是市场预期。销售回款是购房者的预期,融资性现金流是金融机构的预期,预售资金监管是地方政府的预期。这三个预期都具有巨大的影响。

截至2023年前7个月,碧桂园的拿地支出仅为580亿元,但仍然处于濒临债务危机的状态。其中一项大额支出是“保交付”的工程款。2022年,碧桂园总裁莫斌曾表示,预计当年下半年的工程款支付将达到800-900亿元。至于2023年的工程款支出,尚未公开披露,但许多机构推测将比2022年更高。

“保交付”涉及的不仅是已售出的房屋,还包括未售出的房屋,在工程上它们是相互关联的。如果一个项目共有500套房源,卖掉了300套,但还有200套未售出,那么这个项目的“保交付”成本应涵盖500套房的工程款,而不仅仅是300套。实际上,谁也无法在现实中建造“空中楼阁”。

这再次归结为市场预期问题,如果无法卖出更多的房源,但又必须确保按计划交付,那么房企的资金池中的现金流就会减少,资金流入也会减少。

另一个重要因素是预售资金监管。之前,一些房企滥用了预售监管资金,加之地方政府对防范烂尾风险的担忧,导致更多的预售资金被限制在监管账户中,房企无法在不同项目之间调动这些资金。这也是许多房地产企业陷入危机时,账户上有钱但无法偿还债务的原因之一。

必须改变这种市场预期。

上周,证监会发布了一系列政策,为房地产行业开辟了一条通道,允许房企进行再融资,不受破发、破净和亏损的限制。这一政策的实际效果尚待观察,但它传递出一个信号:在整体上控制再融资的大政策背景下,房地产行业被视为“特殊情况”,开设了一条特殊通道。8月30日,碧桂园宣布与认购者签署认购协议,将发行3.51亿股新股,发行价为每股0.77港元。这次碧桂园的再融资举措正是上市房企再融资政策放宽的体现。

当然,要实现真正的再融资复苏仍然依赖于整个市场的回升,以及优质公司股价的回升。只有在购房者、投资者、金融机构和地方政府都相信房地产市场将来会稳步发展时,所有问题才会有解决的途径。现在,最重要的是重建这种信心。

在2008年,房利美和房地美相继陷入危机,贝尔斯登、雷曼、AIG等金融巨头的崩溃引发了全球金融风暴。美国财政部长、前高盛高管保尔森被派往国会山说服议员们支持他的救助方案。他曾开玩笑说:“如果我口袋里有一支水枪,最后我可能会用它,但如果他们知道我口袋里有一支火箭筒,我可能就不必动用火箭筒了。”

郁亮表示,当前政策已经开始生效,他希望这些政策能够尽快得到落实,以推动市场回复到健康和合理的水平。

就在发稿之前,中国人民银行和国家金融监督管理总局发布了一份关于调整和优化差异化住房信贷政策的通知:对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

同时,自2023年9月25日起,持有首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷金融机构申请,由该金融机构发放新贷款以置换已有的首套住房商业性个人住房贷款。

这无疑是一则令人振奋的消息!预期正在改变,即将迎来变革,让我们期待着金色九月楼市的到来吧。


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